Пример из практики
В 2012 году помещение на ул. Монастырской, 12а стоило около 30 000 рублей за кв. м и сдавалось в аренду за 500 рублей за кв. м в месяц. ВРМ (соотношение стоимости объекта и годового арендного дохода) составлял около 5–6.
Сегодня стоимость аналогичных площадей составляет около 90 000 рублей за кв. м, при этом арендная ставка осталась практически на прежнем уровне. ВРМ вырос до 15.
Таким образом, стоимость недвижимости увеличилась примерно в три раза, тогда как ее доходность существенно снизилась.
Почему это происходит?
На рынок аренды влияет не только инфляция, но и экономические возможности арендаторов. Если арендные ставки растут быстрее, чем финансовые показатели бизнеса, спрос на такие помещения снижается. Поэтому рост стоимости недвижимости не всегда сопровождается сопоставимым увеличением арендного дохода.
В этих условиях оценка рыночной арендной ставки приобретает практическое значение:
- перед сдачей объекта в аренду — для определения экономически обоснованной ставки и сокращения периода экспозиции;
- для налоговых и судебных целей — для подтверждения обоснованности применяемой ставки;
- перед приобретением объекта — для оценки его потенциальной доходности.
Таким образом, доходность недвижимости определяется не только расчетами, но и реальными возможностями арендаторов. Поэтому оценка рыночной арендной ставки помогает понять, какой доход объект действительно способен приносить.
Опубликованный материал предоставлен ООО «Р-Консалтинг».