Приложение №1
ЧЕК-ЛИСТ по проверке договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений перед подачей документов на государственную регистрацию
	Что проверять	Как проверять	Отметка  о проверке	
I этап: Заключение договора аренды	
1	Проверить сведения, которые содержатся в ЕГРН в отношении интересующего объекта недвижимости:
	Сведения, содержащиеся в ЕГРН предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования (ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Личный кабинет https://lk.rosreestr.ru

Важно! Все необходимые сведения содержит Выписка Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
•	Сведения об объекте
•	Сведения о зарегистрированных правах
•	Сведения о зарегистрированных ограничениях 
		
1.1	Площадь			
1.2.	Наличие зарегистрированных обременений, которые необходимо включить в договор аренды
			
1.3.	Наличие (отсутствие) зарегистрированных договоров аренды
Важно! Если имеется запись об аренде с другим лицом, до регистрации договора аренды – прекратить предыдущую аренду.
Если имеется запись об аренде с этим же лицом и срок аренды не закончен, одновременно с  регистрацией договора аренды – прекратить предыдущую аренду
			
2	Проверить договор аренды:			
2.1.	Существенные условия договора аренды: Стороны	В договоре проверить все характеристики субъектов, сравнить с данными, которые содержатся в выписке из ЕГРЮЛ, паспорте.
 		
2.2.	Существенные условия договора аренды: Предмет	В договоре проверить характеристики объекта, сравнить с данными, которые содержатся в выписке из ЕГРН
		
2.3.	Существенные условия договора аренды: Размер арендной платы	Проверить содержание договора аренды на наличие противоречий в самом договоре и приложениях к договору		
2.4.	Иные условия договора аренды: Срок договора аренды	Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (государственной регистрации не подлежит).		
2.5	Проверить реквизиты доверенности в договоре аренды	Сравнить содержание договора аренды и реквизиты доверенности		
II этап: Государственная регистрация договора аренды	
3.	Проверить состав представляемых документов:			
3.1	Документы подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор аренды, акт приема-передачи от имени арендодателя и арендатора

Важно! Проверить полномочия в доверенности на заключение договора аренды	Единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор) вправе представлять организацию с момента назначения. Основным документом, подтверждающим его полномочия, является Протокол общего собрания участников (для обществ с ограниченной ответственностью) или Протокол общего собрания акционеров (для акционерных обществ). На государственную регистрацию протокол может быть представлен в виде копии, заверенной лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии такой печати).
Доверенность на заключение договора аренды от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена (ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ).
 Доверенность должна быть представлена в оригинале либо можно представить нотариально заверенную копию доверенности при отсутствии оригинала доверенности.
Если указанные документы представлены в составе электронного пакета документов, то к ним применяются следующие требования: Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе

Проверка подлинности и действительности (отсутствия отмены) доверенности осуществляется бесплатно с помощью единой информационной системы нотариата https://www.reestr-dover.ru/
		
3.2	Документы подтверждающие полномочия лица, который обращается за государственной регистрацией договора аренды	Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, для представления интересов правообладателя, сторон договора иным лицом (представителем), к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена нотариально удостоверенная доверенность.		
3.3	Приложение к договору	Если в договоре есть ссылки на какие-либо приложения их необходимо представить в составе документов на государственную регистрацию		
3.4	Протокол о результатах торгов или извещение о том, что торги признаны несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе (аукционе) либо признания участником конкурса (аукциона) только одного заявителя
	В случае заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, за исключением земельных участков (ч.ч.1, 3 ст.17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»)		
3.5	Согласие залогодержателя на заключение договора аренды 

Например, по договору ипотеки заложен объект недвижимости сроком до 31.12.2022. Собственник намерен сдать указанный объект в аренду на срок более одного года до 31.12.2024. В таком случае необходимо получение согласие залогодержателя на заключение договора аренды.	Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя (п.3 ст.40 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”). 
Для проведения государственной регистрации договора аренды необходимо представление такого согласия вместе с договором аренды (п.4 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). 		
3.6	Согласие собственника недвижимого имущества в виде копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, заверенной подписью уполномоченного должностного лица (в случае заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества).
	(ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ).
Непредставление согласия собственника на государственную регистрацию договора аренды влечет оспоримость сделки. В случае не предоставления согласия собственника на регистрацию договора, в силу ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 Закона, п.62 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись о непредставлении согласия собственника на совершении сделки.		
3.7	Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора аренды (для физических лиц) либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов).
	Непредставление согласия собственника на государственную регистрацию договора аренды влечет оспоримость сделки. В случае не предоставления согласия собственника на регистрацию договора, в силу ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 Закона, п.62 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись о непредставлении согласия собственника на совершении сделки.		
3.8.	Охранное обязательство

Если на дату заключения договора оформлено охранное обязательство, то договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право (собственности, владения, пользования) в отношении объекта, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения	Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора.
В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной.

(п. 7 ст. 48 Закона Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации")
		
4	При представлении заявления о государственной регистрации через МФЦ, Кадастровую палату или через сервис посредством которого можно подать документы на государственную регистрацию в электронном виде:			
4.1	Проверить цель обращения	неправильно: «осуществить регистрацию: ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости:	Аренда»

правильно: «осуществить регистрацию: сделку об отчуждении объекта недвижимости или об ограничении (обременении) права:	Договор аренды (субаренды)»		
4.2.	Проверить количество объектов	Количество объектов в заявлении должно соответствовать количеству объектов в договоре аренды		
4.3	Проверить описание объектов	Объект должен соответствовать договору аренды (кадастровый номер, адрес, площадь, вид разрешенного использования)		
5	Государственная пошлина			
5.1	Государственная регистрация договора аренды	физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организацией - 22 000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ)
		
5.2	Государственная регистрация договора дополнительного соглашения к договору аренды			
5.3	Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды